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Cosa si deve valutare nella scelta di un mutuo
E' necessario inoltre conoscere
Spesso i contratti di mutuo sono di difficile comprensione. Questo in parte è dovuto alla necessità di utilizzare termini tecnici insostituibili; in parte tuttavia il problema potrebbe essere superato con uno sforzo di semplificazione che garantirebbe un rapporto più chiaro tra banche e utenti. E' consigliabile avere in anticipo il testo del contratto e, soprattutto, delle "condizioni generali" proposte dalla banca.
Se si incontrano difficoltà nella comprensione e se le risposte date dai funzionari non sono soddisfacenti ci si può rivolgere sia alle associazioni dei consumatori, sia al notaio, che daranno le spiegazioni del caso anche prima della stipulazione del mutuo. La poca chiarezza del contratto può anche essere indizio di scarsa qualità del prodotto, la qualcosa rende consigliabile rivolgersi a un altro istituto di credito.
E' generalmente l'elemento principale o esclusivo nella valutazione di un mutuo. E' invece importante approfondire altri fattori, qui sotto elencati, prima di effettuare la scelta, in quanto è opportuno valutare il peso complessivo che le rate del mutuo avranno sul bilancio familiare.
E' necessario pertanto informarsi sulla differenza tra tasso d'ingresso, più basso per le prime semestralità, e tasso a regime, nonché valutare la differenza tra tasso fisso e tasso indicizzato, poiché ad esempio un basso tasso di ingresso può essere allettante ma riservare la sgradita sorpresa di tassi a regime molto alti, mentre un tasso fisso oggi conveniente puo' diventare oneroso in poco tempo. Inoltre, nella formazione della rata mensile, al tasso di interesse si aggiungono altre spese che è necessario conoscere per tempo.
Qui si possono trovare spiacevoli sorprese in termini di oneri economici; è quindi opportuno esaminare con attenzione e comparare le tasse sul mutuo, le spese di perizia e di istruttoria, le assicurazioni con le quali la banca si garantisce contro il rischio di incendio/scoppio dell'immobile o morte del mutuatario.
Anche se chi chiede un mutuo non pensa di venire a trovarsi nelle condizioni di non poter pagare puntualmente le rate, è necessario valutare attentamente anche questa eventualità per evitare che circostanze sfavorevoli e impreviste producano pericolosi effetti a catena.
Poiché l'ipoteca esiste solo dal momento in cui il notaio la iscrive nell'apposito ufficio, e ciò può esser fatto solo dopo la stipula del mutuo, spesso la banca trattiene la somma mutuata sino a quando la pratica sia stata espletata, il che significa dover aspettare due o tre settimane prima di poter disporre del denaro ottenuto in prestito. Nel caso di una compravendita immobiliare il venditore dovrà di conseguenza attendere alcuni giorni per essere pagato.
Bisogna informarsi presso la banca e presso il notaio sui tempi di effettiva disponibilità del denaro. Per evitare questa attesa, alcune banche mettono subito a disposizione la somma mutuata a titolo di prefinanziamento, nel qual caso è opportuno verificare quali siano gli interessi che la banca richiede. In alternativa al prefinanziamento è necessario accordarsi in anticipo con il venditore il quale, se vende prima di incassare tutto il prezzo, deve essere opportunamente garantito.
La legge prevede la detraibiltà fiscale di una parte degli interessi passivi e relativi oneri accessori, pagati per mutui ipotecari stipulati per l'acquisto di immobili e/o per interventi di recupero edilizio. Questa possibilità di abbattimento dell'onere fiscale va dunque eventualmente esaminata con attenzione.
L'ipoteca è la garanzia che consente alla banca di recuperare forzatamente il proprio credito quando il debitore non paga. Al debito principale (capitale) debbono essere aggiunti gli interessi stabiliti per il mutuo, quelli per il ritardo, le spese della procedura per la vendita all'asta della casa. Per questa ragione l'ipoteca viene iscritta per un importo molto superiore a quello del mutuo. Ciò significa che sino a quell'importo il valore della casa è riservato alla banca e che un eventuale altro mutuo - che tuttavia non sempre le banche concedono - potrà essere richiesto solo sul valore residuo dell'immobile.
Il mutuo si estingue con il pagamento dell'ultima rata. L'ipoteca che lo garantisce, invece, rimane in vita sino a quando siano trascorsi vent'anni dalla sua costituzione, in pratica da quando il mutuo è stato concesso. Per i mutui di durata inferiore ai vent'anni, perciò, vi è un periodo di tempo in cui l'ipoteca esiste anche se non ha più alcuna utilità.
La legge Bersani ha previsto l’obbligo per la Banca creditrice, una volta che sia stato estinto il debito, di cancellare l’ipoteca senza atto notarile e senza oneri per la parte mutuataria
